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2019年上半年房地產行業回顧及2019年下半年房地產行業需求端、供給端發展預測

  • 分類:產業新聞上部
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2019-07-16 10:54
  • 訪問量:17

【概要描述】隨著房地產市場蓬勃發展,全國性地產開發商高速成長,精裝修開始步入發展期;2016年建筑業發展“十三五”規劃更是明確提出,到2020年新開工全裝修成品住宅面積要達30%,受此影響近年來各地區全裝修成品住宅普及率加速提升。

2019年上半年房地產行業回顧及2019年下半年房地產行業需求端、供給端發展預測

【概要描述】隨著房地產市場蓬勃發展,全國性地產開發商高速成長,精裝修開始步入發展期;2016年建筑業發展“十三五”規劃更是明確提出,到2020年新開工全裝修成品住宅面積要達30%,受此影響近年來各地區全裝修成品住宅普及率加速提升。

  • 分類:產業新聞上部
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  • 發布時間:2019-07-16 10:54
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詳情
一、2019年上半年回顧
 
  進入19年,前2月成交市場維持低位,但3月市場呈現季節性反彈,全國商品房銷售面積單月同比轉正,3月、4月分別同比增長1.8%、1.3%。但進入5月,高基數疊加景氣度回落導致單月銷售同比再次轉負,同比回落5.5%。
 
  分區域看,3月份各區域同比反彈,但4月以來則出現了分化,其中東部地區銷售面積4月同比轉正,但5月高基數壓力下再次轉負,同比回落8.8%,中部增速在3月之后開始逐步回落,5月同比下滑7%,西部地區銷售增速在3月后有所放緩,5月同比上漲3.8%。
 
  首先我們依舊將統計局公布的36個二線城市按基本面和政策的維度劃分為3大類城市:二線一類(基本面好政策緊)、二線二類(基本面差政策緊)、二線三類(基本面差政策松)。
 
  基于上述分類,我們發現重點城市(一線與二線一類)3月以來呈現溫和復蘇,3月、4月銷售面積分別同比增長7.6%、13.0%,而其他城市(二線二類、二線三類與三四線)則同比分別為0.2%、-1.2%。而5月的情況,我們用房管局的備案高頻數據來刻畫一、二線城市的銷售情況,同時結合全國商品房銷售面積反推算三四線的銷售面積,結果來看,5月一二線分別同比增長11.1%、4.0%,而三四線則下滑6.8%。
 
東中西部城市銷售面積單月同比增速(%)
民發
 
重點城市與其他城市銷售面積單月同比(%)
民發
 
 
統計局與38城市商品房銷售面積單月同比
民發
 
  總體來看,3月以來市場景氣度的復蘇主要以重點城市的“點復蘇”為主,而非“全面回暖”,上半年重點城市成交量漲跌各異,用統計局、房管局、克爾瑞的新房以及房管局二手房來表征整體成交表現,發現一線以及政策壓力較大的核心二線城市(蘇州、南京、廈門)確實存在比較明顯的需求復蘇帶動的成交提升,政策壓力的緩解是核心城市成交企穩的主要原因。
 
  供給規模的穩定提升,也是推動重點城市成交走勢的重要因素。具體來看,克而瑞80城商品住宅推盤規模進入3月以后大幅放量,其中3月同比增長63.2%,增速創17年以來歷史新高,4月同比仍然維持41.3%的高位。從絕對推盤規模來看,80城市3-4月份月均推盤規模為5324萬方,而17年及18年月均推盤量均在4600萬方左右,而房企推盤放量與重點城市限價邊際改善有關。
 
80城商品住宅推盤規模與同比
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  分區域看,環渤海與珠三角的一二線和強三線以及長三角、中西部、海西的一二線城市在3-4月推盤大幅增長,與成交熱度較高區域基本吻合,從側面反映了供給對成交的推動作用。
 
  除供給以外,需求端也呈現筑底抬升。從中指院重點城市的開盤去化率角度來看,18年6月開盤去化率見頂,此后持續下滑,19年2月下滑至55%,是15年3月以來的歷史最低點。但19年3月重點城市開盤去化率大幅回升至71%,并于4月繼續抬升,5月仍維持相對高位。而從批售比來看,26城商品房批售比和30城住宅批售在3月均突破榮枯線并連續3個月維持在1以上,反映了3月以來景氣度的上升。大多數重點城市在18年下半年經歷了持續下降之后,在19年3月-4月呈現較為明顯的抬升,并高于18年下半年,且部分城市基本接近18年高點位置。
 
2014-2019.4月重點城市新開盤去化率
民發
 
  從重點城市二手房成交增速來看,二手房成交不受推盤影響,是從側面衡量需求的重要指標。18年7月我們跟蹤的重點13城市二手房成交面積增速見頂,除18年10月短暫反彈以外呈現下行趨勢,19年3月二手房成交同比增速由負轉正,上升5.6%,4月同比上升20.3%,5月扣除五一假期影響后同比上升11.4%,二手房成交增速的止跌回升也反映了需求端的復蘇。
 
2019年1-4月80城市住宅推盤同比與成交同比關系
民發
 
  表征主要城市19年上半年的市場表現,其中x-y軸分別是供應和推盤的同比增速,50%分位線表征的是批售比為1的枯榮線位置:第一類為供給提升帶動成交上漲的城市(圖11第一象限),在對角線左側的城市(南昌、寧波等)去化率好于右側城市(南京、昆明),表明供應和去化表現均處于較好的狀態;第二類為供給下滑成交依舊上漲的城市(圖11第二象限),這類城市的市場在供應端貢獻有限的情況下,依靠市場景氣度和去化率回升,來實現銷售規模的增長(如長春);第三類城市為供需雙降(圖11第三象限),表明上半年成交量的下滑主要由供給不足導致,而枯榮線以下的城市,則除了供給不足外也伴隨著市場去化率的下滑;此外第四類城市供給放量而成交回落,主要體現為去化率的下降,市場需求已經進入衰退階段(如沈陽、張家港)。
 
1、 重點城市復蘇主要以“量”帶動,價格系統性上漲的風險較低
  
  房價方面,本輪周期中統計局70大中城市新建商品住宅環比增速于18年8月見頂,此后增速維持下行趨勢,19年3月環比增速小幅回升并維持平穩狀態,3-4月環比增速均維持在0.6%。
從具體的樣本城市來看,大部分城市房價保持平穩,即使市場熱度相對較高的3月-4月,月均環比漲幅也低于18年的月均水平。而部分熱點城市盡管月均漲幅較18年有所擴大,但絕對漲幅水平基本保持在1%以內。我們認為3月以來重點城市市場景氣度的復蘇,主要以量抬升為主,目前來看,短期內房價系統性上漲壓力不大。
 
 
70大中城市分線城市新房價格環比(%)
民發
 
2、部分城市土地市場與銷售同步回暖,但大部分土地市場保持平穩土地市場表現與商品房市場呈現較強的聯動性,18年下半年以來土地市場景氣度也開始下行,在19年3月以來土地市場呈現一定的回暖趨勢。以供銷比(供給/成交)來衡量土地市場的景氣度,自16年下半年以來,300城土地供給/成交維持在1.15左右,而18年下半年,供銷比均值大幅上升到1.25左右,景氣度下行趨勢明顯。而進入到19年4月以后,這一數值開始下行,5月供銷比下行至1.15,景氣度底部有所回升。
 
 
300城全類型土地供銷比2014-2019.5月供給/成交比
民發
 
  從成交量價維度來看,18年一季度以來土地成交建面和出讓金同比增速持續下行,其中出讓金同比增速在18年三季度開始轉負,成交建面則在19年一季度出現下滑。但進入19年4月,土地成交市場出現回暖跡象,出讓建面和出讓金單月同比轉正,尤其是出讓金增速彈性更為顯著,并帶動19年同比累計增速于4月轉正,截止19年5月累計同比上漲12%。
 
  從溢價率的角度來看,300城全類型土地溢價率18年下半年以來持續穩定在低位,直至19年3月底部開始抬升,穩定在20%左右,恢復至18年上半年的平均水平,但是顯著低于16年至17年上半年市場活躍階段。土地流拍率也同樣顯示了土地市場自4月以來回暖的跡象,目前300城市流拍率已下滑至18年以來低位。
 
 
300城全類型土地溢價率
民發
 
  分區域來看,長三角、珠三角、海西與環渤海的重點城市以及經濟圈強三線城市的土地市場與銷售端同步回暖,溢價率提升較快,部分重點城市1-5月的累計溢價率已經超過了18年的全年水平,但從5月的宅地溢價率來看,大部分城市的溢價率在20%以內。我們認為土地市場與成交市場類似,主要以熱點區域的重大城市為主,大部分城市土地市場總體保持平穩。
 
地方政府土地財政依賴程度
民發
 
  當前土地端的回暖主要有以下三個原因。第一,地方政府在財政訴求下供地意愿提高。土地出讓金是地方政府的重要財政來源,地方政府財政對土地出讓的依賴程度長期維持在30%左右(國有土地出讓金/地方財政收入),而自18年下半年土地市場降溫以來,地方政府國有土地使用權出讓收入增速震蕩式下滑,19年以來單月土地出讓金收入更是同比轉負,對地方政府財政收入形成一定壓制,加上地方債務兌付高峰到來,催生了地方政府的供地意愿,300城市4-5月土地供應量同比轉正。
  
  此外,值得一提是,地方政府除加大供地力度外,在供應的地塊質量上也有所提高,加大了核心城區地塊的供應。以南京和合肥兩個城市為例,19年南京出讓宅地的分布上,核心城區的占比從18年的43%提高到了84%,而合肥的核心城區出讓宅地占比則由46%提高到了72%。核心城區的土地具有更高的價值,質量更高,對房企具有更強的吸引力,對土地市場成交熱度起到一定的推動作用。
 
南京各區出讓宅地建面及占比
民發
 
合肥各區出讓宅地建面及占比
民發
 
  近期部分熱點地區土地市場回暖的第二個原因在于房企存在補充庫存的訴求。觀察熱點城市19年3-5月的平均溢價率以及3月的去化周期發現,溢價率較高的城市一般具有較低的去化周期,大多在10個月以內,熱點城市低庫存特征加劇了房企的競爭。
 
  最后,19年年初房企資金端改善也是重點城市土地市場回暖的重要原因。首先,從統計局公布的房企資金來源方面,19年3-4月國內貸款以及自籌資金增速擴大至10%左右,5月開發貸同比增速進一步上行至16%。從企業端的數據來看,18年A股房企月均融資規模為755億元,而進入19年,1-5月房企月均融資規模為894億元,同比上漲18.4%,單月規模提升較快,從結構來看,主要是公司債、短融和ABS的融資增長較快。
 
  而從融資成本來看,我們統計的A股上市房企1-5月平均融資成本為5.3%,而18年的平均融資成本為6.1%,19年以來下降了約0.8個百分點。融資端改善為房企補庫存提供了資金支撐。但是,值得注意的是,5月以來,為了控制部分城市的土地市場熱度,拿地相對激進二、政策面回顧與預測
政策方面,中央在房地產行業政策方面維持“房住不炒”的表態,但19年4月份住建部針對部分房價、地價波動幅度過大的城市進行預警提示,但關于具體調控措施則強調“因城施策,落實城市主體責任”,由地方根據各自的基本面情況落實具體的調控政策。
 
  地方層面上,基本面變化的差異導致各地在政策方向上有所分化,各地以精準調整為主,房價控制的城市政策以邊際改善為主,甚至個別城市或區域限購政策有邊際調整。與此同時,3月以來部分漲價壓力較大的城市呈現邊際收緊。
 
  信貸環境方面,按揭貸利率自去年年底總體維持寬松,18年12月以來開始邊際下行。當然,值得注意的是,在一城一策的背景下,房貸利率在不同城市也呈現了進一步的分化,尤其是進入5月,南京、青島等部分熱點城市的按揭貸利率開始邊際上行,而天津、沈陽等城市則繼續回落。
 
重點35城首套二套房按揭貸平均利率
民發
 
  目前,5月供需總量數據再次走弱,有助于緩解政策壓力,并且隨著經濟后續的不確定性加大疊加地方財政壓力的背景下,政策甚至存在邊際調整的基礎。但值得注意的是,過往幾輪小周期中,經濟與房價表現通常是同方向,這種同向變動給政策調整提供了較大便利。但本輪小周期下行階段卻存在一定的差異,主要是低庫存的行業特征,使得房價表現更為韌性,政策在考量宏觀經濟的同時,還需要防范潛在的房價上漲壓力,需要更多的關注兩者之間的平衡。這種情況下,未來仍將延續當前的因城施策,以地方的精準調整為主。其中,個別熱點城市存在結構性調控的可能性,但大部分城市目前漲價壓力不大,政策收緊由點及面擴散的可能性較低。
 
  貨幣及信貸層面上,經濟不確定性(PMI連續2個月回落,5月官方制造業PMI為49.4%,低于榮枯線)會對貨幣政策的考量形成一定影響,加上全球貨幣寬松概率提升,也為貨幣政策提供了更多的靈活調整空間。這種預期下,我們認為未來地產信貸環境將總體邊際向好,但在精準調整下,部分熱點城市的按揭貸及部分房企的融資也存在收緊的可能性。
 
三、需求端預測
 
  2019年1-5月全國商品房成交面積累計同比-1.6%,高于我們此前年度策略的預計值-7%,主要原因在于三四線的市場棚改支撐回落速度相對緩慢,并未迅速回落,同時,部分重點城市1-5月市場逐步回暖,全國整體成交增速低點滯后于預期。此外在供給層面,由于上半年房企新開工意愿較強,對于施工面積形成較強支撐,因此1-5月的新開工與投資增速也高于此前19年全年的預測值。
 
2019年基本面預測結果匯總
民發
 
  需求端預測方面,在一城一策的前景下,未來不同城市的行業情況也將出現分化。對于重點城市(一線和一類二線城市),上半年實際增速表現與我們18年策略報告預測水平基本相當,信貸及行業政策環境的好轉,為基本面表現企穩起到重要作用。下半年,我們仍從供需兩端來分析未來的成交情況。從供給端來看,18年以來重點城市的新開工規模和同比均維持較高水平,其中一線城市18年月均新開工740萬方,同比增長7%,而19年前4月一線城市月均新開工規模同比增長28%,二線一類城市18年月均新開工2855萬方,同比增長3%,而19年前4月二線一類城市月均新開工規模同比增長7%,18年以來新開工規模的增長保障了19年全年重點城市的推貨能力,在限價邊際改善的情況下,有助于推動全年成交規模的增長。
 
36個二線城市分類結果
民發
 
  需求端方面,自16年10月以來的普遍調控,重點城市的成交在17年和18年大幅下滑,但大多數城市在強調控下18年的降幅已經大幅收窄至個位數甚至有所回升,重點城市需求在18年已經處于筑底過程中,經過兩年的調控,需求端存在自然的復蘇,剛需是重點城市需求的壓艙石。此外,從以往周期來看,重點城市成交從未出現連續三年下降的情況,19年重點城市或筑底抬升。
另一方面,考慮到過去兩年一線城市相較于二線一類城市的下降幅度更大,下行時間更長,在更低基數的情況下,我們認為19年一線城市相較于二線一類城市會有更大的增長彈性。而從19年1-4月的數據來看,19年一線城市(累計同比增長17%)的漲幅也確實好于二線一類城市(累計同比增長3%)。
 
  而對于其他城市(二三類二線以及三四線城市),對于成交的壓制因素有兩點:第一,棚改總量的減少和棚改貨幣化支持力度的減弱對于這類城市的托底效應將會減弱。
 
2013-2019年全國棚改計劃量及預測
民發
 
2019年城鎮棚戶區計劃改造套數
民發
 
  從棚改總量的角度來看,根據財政部公布的2019年“城鎮棚戶區改造計劃”改造總套數為285.3萬套,同比該口徑下降51%。我們根據財政部的數據對各省公布的總體棚改2019年目標進行調整,得到2019年整體棚改總套數為294萬套,同比2018年目標值580萬套下降49%,同比2018年實際完成626萬套下降53%。
 
  資金方面,在18年之前,棚改資金來源主要來自于政策性銀行,而政策性銀行資金來源于PSL。而進入19年,雖然PSL規模逐步下降,但棚改專項債發行規模上升,從二者總量的的累計增速來看,棚改主要資金來源增速逐步放緩。
 
  分省來看,對于其他城市(二三類二線和三四線)而言,西部、東北地區三四線棚改貨幣化安置影響比例更高,在19年棚改總量下降以及貨幣化比例下行的背景下,對三四線銷售的托底效應將有所減弱。
 
各省三四線城市棚改貨幣化安置面積占銷售面積的比例
民發
 
  從需求來說,過去幾年二線三類和三四線城市的在基本面支撐較弱的情況下月均成交規模迭創新高,從2009年到2015年,二線三類和三四線月均成交規模從6206萬方增長到9025萬方,6年復合增長率6.4%,而2015-2018年,三年間二線三類和三四線月均成交規模增長到12818萬方,年復合增長率達到12.4%。而從周期來看,2015年5月以來的本輪小周期中,三四線月均成交規模11779萬方,較前一周期大幅增長42.0%,在平均成交規模和漲幅上都創歷史新高,近兩年來三四線的強勢增長對于需求可能存在著透支,使得三四線后續的增長乏力。
 
  另一方面,考慮到當前一城一策地方精準調控的背景下,這些城市的行業政策存在邊際改善的空間,可能具有一定的支撐,此外,貨幣政策方面,正如我們前文所說,在經濟不確定性情況加劇的條件下,貨幣政策也存在著調整的空間,從歷史的情況來看,在貨幣整體寬松的過程中,行業的基本面都是相對較好的,M2增速以及社融存量同比均與商品房銷售面積呈現一定的趨勢相關,這對于各線城市的成交都具有一定的托底作用。
 
M2同比、社融存量同比、中長期貸款同比與商品房銷售面積增速
民發
 
各類城市商品房成交增速測算
民發
 
  預計19年全國商品房銷售面積增速將下滑2.5%(前5月同比下降1.6%),其中重點城市上漲9%,其他城市下滑5%。
 
2010-2019.1-5全國商品房銷售金額增速貢獻拆分
民發
 
2010-2019年全國商品房成交金額增速測算
民發
 
四、供給端預測
  
  根據統計局數據,19年1-5月全國房地產開發投資4.61萬億元,同比增長11.2%,增速較18年(9.5%)擴大1.7個百分點。區分物業類型來看,投資維持高增速主要由住宅拉動,1-5月住宅投資3.38萬億元,同比增長16.3%。
 
  1、土地投資測算:19年出讓金同比下滑7%,土地投資上漲6.3%,預測19年全年土地出讓金同比下滑20%,土地投資同比持平。根據調查數據顯示,1-5月300城全類型土地出讓金同比上漲11%,另外根據財政部數據,1-5月地方政府性基金收入中土地使用權出讓收入下降6%。而統計局數據顯示1-5月土地投資同比上漲23%,較18年增速(44%)收窄了21個百分點,二季度以來部分地區土地市場的回暖樓面價上行帶動出讓金上漲超預期,調整19年土地出讓金同比下滑7%,考慮平滑之后,19年預計土地投資增速為6.3%。
 
  2、新開工增速測算:調整19年新開工增速至上漲5.0%
新開工面積為新開工建設的房屋建筑面積,以單位工程為核算對象,即整棟房屋的全部建筑面積,不能分割計算。決定新開工面積的有兩個要素:其一為可開工面積,即為前期土地成交面積,其二為開工意愿,與銷售去化相關。我們擬合了過去幾年的銷售面積、新開工面積、土地成交面積以及庫存水平,發現若前一年庫存處于低位,且前一年土地供應相對充足,則第二年的新開工面積大概率將維持較快的增長;反之在庫存處于高位的時間段,新開工面積增長對于土地成交面積的響應較弱,與銷售的關聯度提升。
  
  19年1-5月全國新開工面積同比上漲10.5%,較18年全年增速收窄6.7個百分點,預計19年二、三季度新開工增速還會進一步下滑,在去化平穩的背景下,主要出于對于開工能力的擔憂。從歷史數據來看,土地成交增速拐點領先新開工增速拐點2-3個季度,從300城土地成交建面來看,從18年一季度開始單季度增速逐步回落,直至今年一季度同比轉負下降10%,19年二三季度可開工面積將大幅減少。此外19年二季度的土地市場局部升溫對于19年四季度新開工增速有一定支撐(4-5月土地成交建面同比上漲10%)。我們預計19年二、三、四季度新開工增速分別為8%、-5%、7%,調整全年新開工增速同比上漲5.0%。
 
  3、投資增速預測:19年投資同比上漲7%,其中施工投資上漲7.4%
施工面積增速是房地產投資增速的錨,過去10多年施工面積增速的高低基本上就代表了房地產投資增速的中樞水平,17年以來的分化與土地投資占比提升有關,而19年施工面積提升所帶來的施工投資的支撐還是地產投資能夠表現的如此強勁重要的原因,且投資維持高位的穩定性要好于18年依靠土地投資帶來的增長。
 
  根據施工投資和每年的施工面積,可以得到單位面積的施工投資金額,2019年1-5月單位面積的施工支出同比下降3%,19年在消除統計口徑帶來的數據偏差后,單位面積施工投資額保持穩定,預計全年同比小幅下降0.5%。綜合施工面積以及單位施工投資的預測情況,預計19年施工投資同比上漲7.4%。
 
  受土地投資增速回落的影響,我們預計19年房地產開發投資達到12.8億元,同比上漲7.0%,較18年投資同比增速(9.5%)收窄3.2個百分點。其中施工投資、土地投資分別為8.3億元、4.5億元,同比分別上漲7.4%、6.3%。
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